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記者：在國家實行宏觀調(diào)控的大背景下，集團三屆二次職代會提出將房地產(chǎn)開發(fā)打造成第二主業(yè)，請問是否為時已晚？ 邱錄軍：將房地產(chǎn)開發(fā)打造成第二主業(yè)，這首先是集團發(fā)展戰(zhàn)略所決定的。 　　我理解集團戰(zhàn)略管理的中心任務(wù)就是要使企業(yè)獲得并保持在行業(yè)的競爭優(yōu)勢，其核心就是使自身內(nèi)部資源優(yōu)勢與外部條件達到最佳配置。在外部條件中，隨著城鎮(zhèn)化不斷推進及人民生活水平的不斷提高，加之國家對住房分配體制的改革，必然對房地產(chǎn)有著極大的市場需求。而我們的主業(yè)就是房建，所以房地產(chǎn)作為與建筑業(yè)最相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，我們建工集團必須在其中占有一席之地。 　　其次是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。 　　集團從事建筑業(yè)已有57年歷史，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是房建及建筑安裝。隨著建筑業(yè)的發(fā)展，除了農(nóng)民工之外，傳統(tǒng)的施工工作已變成了建筑產(chǎn)業(yè)的最末端，因此，集團幾年前就提出了產(chǎn)業(yè)升級的概念，主張延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提升價值鏈。建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游最具投資價值的就是房地產(chǎn)業(yè)，這也是我們建筑隊伍長期以來為各大房地產(chǎn)商做施工所看到并悟出的道理。 　　第三，這也是集團所屬房地產(chǎn)公司發(fā)展的必然選擇。 　　包括省房地產(chǎn)公司在內(nèi)，集團有五六家房地產(chǎn)公司，由于種種原因，未得到很好的發(fā)展，其中主要原因就是認識不統(tǒng)一，重視不夠，致使資金投入不足，或被“抽血”，所創(chuàng)造的效益被用于為生存而必須投入的方面。作為高利潤但又是高投入高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，無投入當(dāng)然就不可能獲得高回報。為了體現(xiàn)企業(yè)的價值，集團就必須高度重視，作為房建主業(yè)之后的第二主業(yè)來抓，也是必然的選擇。 　　至于是否為時已晚的問題，我想雖然現(xiàn)在已不是最好的發(fā)展機會，但只要集團上下認識到位，將房地產(chǎn)開發(fā)列為第二主業(yè)來打造，也為時不晚，房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間。當(dāng)然，現(xiàn)在土地政策、規(guī)劃要求及金融環(huán)境等更加嚴格，市場更加規(guī)范后，進入的難度也是可想而知的。 記者：集團涉足房地產(chǎn)開發(fā)已有16年歷史了，請問邱副總對這16年有何評價？ 邱錄軍：對集團涉足房地產(chǎn)開發(fā)16年的歷史，我無法進行評價，我是集團成員中的新兵，也沒有資格對以前的工作作出評價，更不能用現(xiàn)在的情況去評判過去的決策，畢竟條件環(huán)境都不同了。當(dāng)然，凡是現(xiàn)在發(fā)展較好的房地產(chǎn)企業(yè)都是抓住1999-2000年，或是抓住了2003-2004年的發(fā)展機遇。這是兩次最難得的機遇，2006年后期特別是近年很難拿到土地，或者成本很高，投入很大，我們更是很難進入了。 記者：總而言之，16年來我們不過是小打小鬧而已，然而就是這樣的小打小鬧，16年中也不乏對其持否定態(tài)度的干部職工，他們認為老建老建，本分就是應(yīng)當(dāng)老老實實地蓋房子，搞開發(fā)是不務(wù)正業(yè)。那么請問我們的同行，那些同我們身份相同的外省建工集團，對房地產(chǎn)開發(fā)是個什么態(tài)度？是怎么做的？ 邱錄軍：據(jù)我的不完全了解，省市級建筑企業(yè)或是由省市級建筑企業(yè)改制的施工企業(yè)，幾乎都成立了房地產(chǎn)公司，多數(shù)都冠有××建工房地產(chǎn)公司的名稱。做得好的很多，和我們省房相當(dāng)?shù)囊膊簧?，還有一些還不如省房。做得好的如上海建工房地產(chǎn)有限公司，它是上海開發(fā)商十強、上海房地產(chǎn)十大著名企業(yè)，始建于1985年，1998年改制為建工房地產(chǎn)有限公司，注冊資本金8億元，其經(jīng)驗是改制早、觀念新、投入大、管理好。還有東部地區(qū)的浙江建工房地產(chǎn)有限公司，成立于1993年，2002年改制成有限公司，注冊資本金1億元，總資產(chǎn)18億元，產(chǎn)值達70多億元。西部地區(qū)的如重慶建工房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本金1億元，總資產(chǎn)5.5億元，為重慶房地產(chǎn)五十強企業(yè)，1997年成立，獨立開發(fā)31萬平方米，聯(lián)合開發(fā)24萬平方米，在建1.65萬平方米，開發(fā)近20個小區(qū)，形成較好品牌。它們有一個共同特點就是都取得了良好的經(jīng)濟效益，為發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 記者：整合集團內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)資源問題，總公司提出已久，請問進展如何？ 邱錄軍：集團內(nèi)部有五六家房地產(chǎn)公司，但情況各不相同，如省房為集團獨資未改制企業(yè)，有些是集團參股的有限責(zé)任公司（如建工房地產(chǎn)公司），還有些是子公司控股的股權(quán)多元化有限公司（如南疆房地產(chǎn)公司）。各家公司經(jīng)營狀況多不太理想，而且土地資源不足、資金嚴重不足是普遍存在的問題。所以整合無太大必要，無法形成強強聯(lián)合或優(yōu)勢互補的效果，尤其是股權(quán)結(jié)構(gòu)的不同決定了很難有整合的基礎(chǔ)，但理論上有聯(lián)合開發(fā)的可能性。既然無法形成整合方案，當(dāng)然也不會有實質(zhì)性進展。 記者：要將房地產(chǎn)開發(fā)打造成為集團的第二主業(yè)，請問總公司在戰(zhàn)略、策略兩個方面是否已有總體思路和方案？ 邱錄軍：全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢已發(fā)生巨大變化。受美國次貸危機的警示和我國從緊貨幣政策的影響，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)發(fā)展的同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)普遍進入融資艱難期。購房者普遍趨于謹慎和觀望，使房地產(chǎn)公司資金鏈條十分緊張。但在我國住房的需求及美元貶值、人民幣升值等大的背景下，房地產(chǎn)投資仍然很熱，增幅保持高位。如云南省今年一季度完成房地產(chǎn)投資99.37億元，同比增長64.4%，增速居全國第四位，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重的25.7%，同比提高7.5個百分點（全國同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為32.1%），勢頭依然較猛，潛力及發(fā)展空間仍然較大。同時，州市房地產(chǎn)市場依然很火。 從集團內(nèi)部情況看，集中人力物力財力打造房地產(chǎn)為第二主業(yè)已成為共識，政策氛圍好。但資金鏈依然繃得很緊，同時，以前沒有可開發(fā)土地儲備，所以短期內(nèi)要有大的發(fā)展很不容易，期望值不能太高。 綜上分析，集團房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該走行政事業(yè)單位代建、聯(lián)合開發(fā)、州市市場開拓及盤活存量土地之路。 第一，行政事業(yè)單位代建是現(xiàn)在正在操作的主要方式。如省房已取得的呈貢大學(xué)園區(qū)教工住宅代建項目、南疆房地產(chǎn)正在實施的省民政廳代建項目、省房正在商談的國開行辦公大樓代建項目等。此類合作方式土地取得方式有利，資金壓力較小，融資方案易行，但利潤空間較小。 第二，聯(lián)合開發(fā)是指與有土地而受資金影響、無開發(fā)實力的企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，縮短啟動時間，縮減土地費用，發(fā)揮省房資質(zhì)和品牌優(yōu)勢。此戰(zhàn)略正在實施中，現(xiàn)正與多家已取得土地使用權(quán)、但未啟動開發(fā)的公司洽談合作。 第三，州市市場開拓。進入昆明市場難度較大，轉(zhuǎn)向開拓州市房地產(chǎn)市場。南疆房地產(chǎn)在大姚開發(fā)項目獲得成功，建工房地產(chǎn)在永善金江錦城也有較大面積商鋪及住宅開發(fā)。 第四，盤活存量土地是集團倡導(dǎo)的利用現(xiàn)有存量土地，一方面爭取商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，另一方面爭取經(jīng)濟適用房建設(shè)的方式。如建工大院土地開發(fā)正在積極討論和爭取之中。各子公司政府劃撥工業(yè)用地盡可能采用經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)的方式，一方面盤活土地，另一方面切實解決職工住房困難的問題，總公司將全力支持各子公司組織建蓋經(jīng)濟適用房。 此外，我個人主張省房公司應(yīng)引進戰(zhàn)略合作伙伴，改制為有限責(zé)任公司，徹底從機制上、從資金實力上實現(xiàn)大飛躍，尤其在用人機制上和激勵約束機制上實現(xiàn)與市場的接軌，真正做大做強省房公司。 還值得重視的是，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)與將要成立的鄉(xiāng)投公司結(jié)合起來，鄉(xiāng)投公司多為長線項目，通過政府項目獲取一定土地進行房地產(chǎn)開發(fā)取得短期開發(fā)效益，兩者優(yōu)勢互補，共同實現(xiàn)資金運作及品牌價值。 記者：4月25日本報在第一版報道了省房公司晉升一級資質(zhì)的消息。按國家有關(guān)規(guī)定，一級資質(zhì)房地產(chǎn)公司可在全國范圍內(nèi)從事開發(fā)業(yè)務(wù)，請問省房可有 “走出去”的打算？ 邱錄軍：省房已于年初取得房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)，可以進入周邊市場開發(fā)，在引入有實力戰(zhàn)略合作伙伴增強資金實力后，可以借助未來海外投資公司到東南亞進行房地產(chǎn)開發(fā)，或在借北部灣開發(fā)及四川災(zāi)后重建過程中利用房地產(chǎn)一級資質(zhì)參與房地產(chǎn)項目，爭取好的社會效益和經(jīng)濟效益。 （全文已刊登于《云南建工通訊》6月10日頭版）